Os fundos imobiliários (FIIs) de shoppings entram na reta final de 2026 puxados por fatores que vão em direções opostas. De um lado, os empreendimentos operam com ocupação em máximas, receita corrigida pela inflação e um calendário que costuma ser o melhor do varejo, com datas comemorativas como o Dia das Crianças, Black Friday e Natal.  

Do outro, as cotas dos fundos negociam pressionadas por uma variável que foge ao desempenho dos shoppings. É o peso do juro real longo, que voltou para a faixa entre 7% e 8% ao ano.  

Foi por isso que apesar dos cortes na taxa Selic promovidos pelo Banco Central nas últimas quatro reuniões, os fundos imobiliários de tijolo continuaram caindo. Mafê Violatti, analista de fundos imobiliários e economista, explica que quem precifica o FII de tijolo não é a Selic corrente e sim a ponta longa da curva de juros. “O Copom pode até cortar a taxa, mas o mercado está exigindo um prêmio maior por causa do risco fiscal”, destaca ela.  

Na visão da analista, com NTN-B (títulos do Tesouro IPCA+) pagando 7,5% de juro real, todo fundo precisa se reprecificar para ser competitivo.  

No caso dos FIIs de shoppings existe um diferencial dos outros fundos de tijolo, principalmente na forma como geram receita.  Isso porque estes fundos representam um condomínio de investidores que compram frações de shoppings centers.  

E estes fundos são donos o metro quadrado, que é alugado aos lojistas e recebe a renda do empreendimento. Mas a diferença dos FIIs de shoppings com outros fundos é como estes geram renda. 

Os especialistas consultados pelo Bora Investir explicam que os FIIs de shoppings conseguem ganhar dinheiro por meio de cinco fontes. A primeira é o aluguel mínimo das lojas, que tem contratos corrigidos pelo IGP-M ou IPCA. Já a segunda é um aluguel percentual, uma fatia das vendas dos lojistas quando o faturamento supera o piso.  

Há ainda a receita com estacionamento, mídia e quiosques, além da cessão de direitos ou luvas. “Os contratos são formulados para que o shopping receba um aluguel fixo e, em momentos de fortes vendas, como Dia das Mães ou Natal, receba um percentual das vendas”, explica Egbert Chaves, analista de fundos imobiliários do Dica de Hoje Research. Descontados os custos, o que sobra é o resultado imobiliário, e os fundos são obrigados a distribuir aos cotistas 95% do lucro em caixa cada semestre. 

É por conta dessa estrutura, que os FIIs de shoppings são os únicos dentro da classe de tijolo que possuem receitas indexadas à inflação e que é alavancada pelo consumo. Segundo Rodrigo Medeiros, analista de FIIs do Desmitificando Research, nos shoppings quando a inflação sobe as vendas crescem. “Em um contrato normal, só no fim de um ano a receita sobe. No shopping, você consegue elevar ela mês a mês”.  

Para Violatti, a visão é construtiva, mas exige seletividade por parte do investidor. A analista cita que o erro mais comum é confundir o resultado operacional do fundo com o desempenho da cota. “São coisas diferentes e obedecem a variáveis diferentes”, diz.  

Na operação, a expectativa é positiva. O segundo semestre concentra as datas mais fortes do varejo, o que tende a puxar o aluguel percentual. Ainda assim, Violatti não projeta salto abrupto na receita. Já para a distribuição de proventos ela espera estabilidade, com eventual complemento de ganho de capital nos fundos que reciclarem portfólio.  

Para as cotas, a história muda. Segundo a analista, se a curva de juros de longo prazo fechar, os FIIs de shopping reprecificam com força na bolsa, porque estão atualmente negociando com desconto patrimonial. Já se a curva de juros subir, o segmento tende a cair, na visão de Violatti.  

A analista acrescenta que os juros reais longos, o risco fiscal, eleições e transações de ativos acima do valor estimado, também podem destravar o desconto patrimonial.  

Para Medeiros, do Desmistificando Research, em termos de cotação o setor de shopping não deve se descolar dos FIIs de um modo geral, e qualquer valorização dependerá da queda dos juros, movimento que espera se concretize após as eleições. “Um Natal muito forte poderia puxar o setor acima da média”, avalia. Contudo, faz a ressalva que os dados de varejo atual não parecem projetar essa situação.  

Chaves é o mais otimista entre os analistas e aposta no consumidor como alavanca. Para ele, se a economia vai bem, a população tem mais dinheiro para gastar e o shopping center é um destino de fim de semana do brasileiro, o que impulsiona a receita.  

O risco central, contudo, seria o crédito caro e sinais de deterioração do varejo, segundo os analistas.  

Como ficam os dividendos? 

Para os analistas, a queda dos juros vai ajudar o mercado de fundos imobiliários como um todo, com rendimentos de proventos mais estáveis. Mas Chaves não enxerga um aumento da remuneração do acionista. 

Violatti acredita que como boa parte da receita vem do aluguel mínimo contratual, o consumo tende a pesar menos no dividendo do que o esperado, mas pesa muito no valor da cota.  

“O contrato influencia no dividendo no curto prazo. E o consumo define se esse contrato sobrevive para uma próxima renovação”, avalia. Para os próximos 12 meses, Violatti espera que a distribuição de dividendos seja sustentada com crescimento das receitas acompanhando o IPCA, mas reforça que não basta a taxa de juros cair e sim que esta queda precisa chegar ao lojista.  

Já Chaves enxerga oportunidade no pessimismo atual do mercado, com investidores trocando um dividend yield (retorno em proventos) de entre 10% e 12% nos fundos de shoppings por renda fixa que oferece 14%. Com isso, as cotas ficam ainda mais descontadas, podendo elevar o yield.  

Para Violatti, muito mais do que observar o dividendo, o investidor precisa entender qual shopping ele está comprando, a que preço e o retorno exigido para assumir esse risco.  

Violatti reforça que muitos investidores cometem o erro de olhar apenas para o retorno em dividendos, o dividend yield, quando estes são consequência da qualidade do fundo, do preço pago pela cota e da gestão por trás dos FIIs. “Um dividend yield alto pode significar um ativo bom comprado barato, mas também um dividendo insustentável de um ativo ruim”, pontua.  

Para a analista é importante observar a posição competitiva dos shoppings que estão dentro do fundo, o adensamento em torno a estes shoppings, se tem muitos consumidores morando perto, além do tamanho da participação, dado que os cotistas minoritários têm pouco poder de decisão sobre o mix ou expansão.  

Ela também cita o custo de ocupação das lojas e adverte que se este sufoca os lojistas é um sinal de alerta para o investidor, porque pode gerar vacância futura.  

O endividamento também é um fator apontado pelos analistas, principalmente se for indexado ao CDI (que segue a Selic). Medeiros, do Desmistificando Research, reforça que alguns FIIs do setor de shoppings estão com endividamento elevado, o que pressiona os resultados. “O ponto mais importante é entender se o gestor é apenas um comprado de imóveis ou se ele realmente entende do setor”, destaca.  

Chaves acrescenta que o investidor também deve observar se os shoppings estão bem localizados em regiões adensadas e com diversificação em várias capitais.  

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