O modelo de shopping de luxo, voltado para as classes A e B, tem se mostrado vitorioso após a pandemia de Covid-19. Se o setor todo registra queda de público e vendas, o mesmo não se pode dizer sobre o mercado de alto padrão.

Redes como Iguatemi, JHSF e Multiplan, donas de empreendimentos como Shopping JK Iguatemi, Shopping Cidade Jardim, BarraShopping e MorumbiShopping, registraram recordes de receita em 2025 e estão expandindo os empreendimentos para capturar o potencial de venda da chegada ao país de grifes internacionais.

Recentemente, marcas como Bershka, do mesmo grupo que a Zara, e H&M desembarcaram no Brasil, arrastando uma multidão de consumidores ávidos pelas grifes de moda.

“O segmento de alta renda opera com uma dinâmica diferente do restante do mercado. Existe menor sensibilidade a ciclos econômicos, mas, principalmente, uma mudança estrutural no comportamento do cliente. Não é mais sobre fluxo, mas sobre qualidade de consumo, experiência e relevância”, diz Augusto Martins, CEO da JHSF. “Quando você integra varejo com residencial, hospitalidade, clubes e gastronomia, você muda completamente a lógica de uso e de frequência.”

Para Luiz Alberto Marinho, sócio-fundador da LAM Consultoria de Negócios, as redes voltadas às classes A e B estão conseguindo trabalhar melhor a mudança da oferta aos clientes, além de estarem mais avançadas em relação a programas de fidelidade que geram descontos e promoções para o consumidor. Com isso, há um descolamento desses empreendimentos da média do setor, que ainda não conseguiu retomar o público de antes da pandemia.

“Enquanto esses shoppings lutam para conseguir retornar ao fluxo de 2019, redes como a Multiplan já estão melhores do que estavam antes da pandemia”, diz Marinho.

Desde 2019, Iguatemi e Multiplan ganharam tração. Mesmo com uma área bruta locável (ABL, na sigla usada pelo mercado) pequena (menor que 5%, cada), as duas companhias já detêm sozinhas quase um quarto (24%) das vendas do setor, calculadas pela Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). A Multiplan viu sua fatia de mercado passar de 8,5%, em 2019, para 12,9%, no fim do ano passado. O Iguatemi, por sua vez, avançou de 7,4% para 11,7%, na mesma base de comparação.

O novo despertar de marcas internacionais para o Brasil é tido como uma bênção para um mercado carente de novidades, mas, ao mesmo tempo, é uma dor de cabeça das boas, já que a taxa de ocupação dessas redes está em níveis mais altos que a média do mercado: no Iguatemi, por exemplo, foi de 98,2% no fim de 2025.

“A volta das marcas internacionais para o Brasil é uma coisa positiva para o setor. H&M, Alo Yoga, Bath & Body Works e, agora, a Bershka são algumas das marcas que estão olhando o país”, diz Marinho. “O sucesso da Bershka, inclusive, pode ser uma forma de abrir as portas para outras marcas do grupo Inditex, da Zara, que tem um portfólio incrível.”

André Moreno, vice-presidente comercial do Iguatemi, afirma que a negociação para atender às grandes varejistas internacionais em busca de espaços para megalojas é complexa: demanda tempo e, muitas vezes, a saída de outros lojistas.

“A H&M ocupa grandes superfícies, com lojas de até 2.500 m². É uma negociação que leva um pouco mais de tempo. No Shopping RioSul, por exemplo, eram 5 lojas que viraram 1 só, da H&M. Até que eu concilie a saída de cada uma dessas lojas e organize esse espaço para que seja um só, toma um tempo, de 1 a 6 meses”, afirma Moreno.

Há três grandes projetos no cronograma de investimentos do Iguatemi. O principal deles é a expansão do Iguatemi Brasília, com investimento de R$ 314 milhões. Previsto para inaugurar no segundo semestre de 2027, o projeto adiciona 15,5 mil m² de área locável, com espaço para 70 estabelecimentos comerciais, sendo duas lojas âncoras.

No Shopping Iguatemi, na avenida Faria Lima, em São Paulo, está prevista a inauguração de um espaço arborizado com lojas de grifes, teatro e alta gastronomia, no rooftop do empreendimento. A estratégia, segundo Moreno, tem se mostrado acertada. “Muitos restaurantes são grandes âncoras de fluxo, que trazem de 10 mil a 20 mil pessoas aos shoppings por mês; às vezes até mais”, afirma o executivo.

Em Campinas, interior de São Paulo, a empresa está na fase final da construção da Casa Figueira, bairro planejado anexo ao shopping Iguatemi Campinas. São 66 lotes urbanizados, com 100 torres entre comerciais e residenciais, e um VGV (Valor Geral de Venda) estimado em R$ 10 bilhões. A ideia é aproveitar o fluxo de moradores na região para gerar visitas frequentes.

A Multiplan, por sua vez, investiu mais de R$ 400 milhões na ampliação do MorumbiShopping, inaugurada em março. O projeto ampliou a área bruta locável (ABL) em 13,1 mil m², com 40 lojas distribuídas por dois pavimentos, além de um terceiro piso voltado a restaurantes de alta gastronomia. Há outras expansões da rede prevista para o ano, incluindo projetos no BarraShopping (Rio de Janeiro), BH Shopping (Belo Horizonte) e ParkShopping (Distrito Federal).

O CEO da Multiplan, Eduardo Peres, afirma que há projetos para construção de bairros planejados e torres comerciais e residenciais em discussão. “Estamos terminando uma parceria com uma construtora que vai construir oito prédios e levar 1.500 pessoas para dentro do shopping ParkJacarepaguá”, diz. “Diversos shoppings nossos vão receber essa parceria com equipamentos imobiliários. Com isso, você maximiza e melhora a rentabilidade da companhia como um todo, melhorando a recorrência de compra.”

Também de olho na movimentação, a JHSF prepara a maior expansão do Shopping Cidade Jardim desde a inauguração do complexo, em 2008. O projeto adiciona uma área bruta locável de 3.400 m², espaço totalmente voltado a grifes inéditas no país, como Loro Piana, James Perse e Fusalp, além da maior loja da Chanel no Brasil.

Outra empreitada do grupo é o Shops Faria Lima, localizado no coração financeiro de São Paulo, na esquina da avenida Faria Lima com a rua Leopoldo Couto Magalhães Júnior. Ambos têm inaugurações previstas para 2027. A empresa não divulga os valores destinados aos projetos.

Segundo a Abrasce, a parceria com áreas imobiliárias é uma tendência puxada por redes com maior poder de capitalização. “Qualquer shopping que é construído, seja numa grande cidade ou numa cidade menor, já é planejado com a expansão dentro de um complexo multiuso, seja com torres residenciais, comerciais, operações de saúde, universidades, escolas e, até, igrejas”, aponta Glauco Humai, presidente da Abrasce.